Türkiye’de gayrimenkulu olanlar için bu gayrimenkullere dair tapu sistemi uygulanıyor. Gayrimenkul sahipleri, gayrimenkul sahipliğini devlet güvencesine alabillmekteler. Ancak bu noktada iki farklı tapu çeşidi bulunuyor. Bunların ilki müstakil tapular oluyor ki bu tapular için herhangi bir risk olmaksızın devlet güvencesi sağlanıyor. İkinci tapu cinsindeyse birden çok kişinin gayrimenkul üzerinde pay sahibi oldukları hisseli tapular oluyor. Bu şekilde olan müşterek tapularda ortaklık bulunduğu için kişiler birçok kuralla muhatap olabiliyorlar.
Önalım Hakkı Çok Kritik
Hisseli tapularda önalım hakkı olarak bilinen ve hukuki terimi şufa hakkı olan bir hak bulunmaktadır. Önalım hakkı tüm hissedarlara verilir. Önalım hakkı basit olarak, bir gayrimenkulde hisse sahiplerinden birisi hisse payını satmak isterse ilk olarak bu payı satın alma hakkı diğer hissedarlara aittir. Hissedarlara hisse payını satın almalarına imkan verilmeden üçüncü kişilere yapılan satışlar tapu devri olsa dahi geçersiz olabilir.
Önalım hakkının kullanımı için diğer hissedarlara satın almaları için teklif yapılmadan üçüncü kişilere satış verilirse bu satış mahkeme kanalı ile iptal edilebiliyor. Tapu devri yapılmış olsa bile 90 gün içinde başvurulması halinde mahkeme asıl hisse sahiplerine bu tapuyu devretme kararını uyguluyor. Üstelik daha az tapu harcı ödemek için tapuya satış bedeli düşük gösterilmişse geri dönülmez bir zarar oluşuyor. Bu durumda hisseli tapunun yeni ortağı olan üçüncü kişinin elinden tapusu alınmakla kalmıyor, kendisine ödenecek para sadece tapuda yazılı olan tutar oluyor.
Örneğin 5 Milyon liraya satın alınan bir arsa hissesi tapuda 500 bin liraya satıldı olarak gösterilmişse, diğer hissedarlar bu hisse payını sadece 500 bin lira ödeme yaparak devralabiliyor. Arada kalan 4,5 Milyon TL ise bir anda ortadan kayboluyor. Bu parayı geri almak için hisseyi aldığınız kişiyle uzun soluklu bir mahkeme aşamasına geçmeniz gerekebiliyor. Bu mahkemede paranın geri alınabileceğine dair garanti de maalesef bulunmuyor.
Peki Hisseli Tapu Nasıl Alınmalı?
Eğer hisseli bir tapu alacaksanız, satın alacak olan kişi diğer hisse sahiplerine satış teklifi yapıldığına dair yazılı bir belge talep etmelidir. Bu belge talep edildikten sonra tapuda gayrimenkulün gerçek değeri satış değeri olarak gösterilmelidir.
Satış işleminden sonra diğer hissedarlara noter onaylı bildirim yapılmalıdır. 90 günlük süre geçtikten sonra bu hisseli tapu devri herhangi bir şekilde bozulamıyor.
